講者│彭揚凱
社會住宅推動聯盟召集人
OURs都市改革組織秘書長
什麼是社會住宅？
1. 只租不賣
2. 依據對象可負擔能力訂定租金
3. 資源有限弱勢優先照顧
為什麼要做社會住宅？
1. 出發點的確為了慈善。
2. 當社會住宅變成國家政策後能夠解決國家居住環境的外部性問題，例如環境惡劣促成傳染病快速傳播等，影響整體環境安全及國家正常運作的情況。
3. 聯合國大會在1966年所通過的「公民與政治權利國際公約」與「經濟社會與文化權利國際公約」。「兩公約」明定居住是基本人權，國家應該對人民居住的權利提供保障。我國立法院則在2009年3月31日審議通過「兩公約施行法」。
幾個對社會住宅的質疑
以社會住宅解決高房價問題？
臺灣的住宅供給結構為85.34%的「購屋市場」淪為炒作商品，造成一般家戶溝屋負擔過於沉重。10.9%的「租屋市場」不夠健全，無法成為一種合理、有尊嚴的居住選擇。0.08%的公共住宅比例過分低落，使得社會經濟弱勢者的居住權缺乏基本保障。而臺灣當前居住問題在於政府在「基本居住權」與「市場管理」長期缺席，致使購屋市場、租屋市場雙重失靈，人民買不起、租不到、住不好。因此政府應從健全市場(資訊透明、金融調控、稅制改革)、發展租屋(規範管理、扶植產業、制訂專法)、社會住宅三管其下，不因單一政策無法解決結構性問題就放棄國民的「基本居住權利」。
社會住宅財務應該要自償？
就國外經驗，社會住宅為非完全自償建設，不論是政府興辦或是民間興辦，都是需要補貼，差別在於公帑節省(Value for Money)效果。透過方案自償努力、多元補貼模式，結合長期租金收益達成財務可持續。 社會住宅讓民間興辦更有效率？ 不同國家案例選擇民間亦或政府興辦關乎歷史脈絡，並在不同階段調整兩種模式的主從與權重關係。例如荷蘭由宗教慈善團體轉型的非營利住宅法人為民間興辦案例，而二戰後才開始社會住宅興建的日本則因民間團體毫無經驗而選擇政府直接興辦。臺灣的課題在於社會住宅存量嚴重不足亟需有效增加、無利可圖使既有建商不願投入、而民間非營利住宅機構尚待培力。
租金打折還不夠嗎？
在國外的案例是依據照顧目標群的所得不同而收取不同的租金；即住在同一棟社會住宅的人繳納不同的租金。臺灣的狀況是統一以市價打折扣，這個方式讓真正需要被照顧的人仍然無力承租。
臺灣推動社會住宅的關鍵課題
1. 投資過低，韓國投資金額是我們的94倍。
2. 組織弱化，住宅部門層級低，人力嚴重不足。
3. 中央與地方必須是夥伴關係，中央提供資源補助(財務、土地)及建立機制(住宅法、都市計畫法、房產稅制)，而地方興辦營運，設定對象與租金，並輔以配套服務。
4. 可持續的財務機制：低利融資、適度補助、強化地方財源(制度化都市開發利得回饋、房產持有稅變革)。
5. 興建及營運管理：成立住宅公法人、培立民間參與。
6. 法令制度配套調整 (住宅法、都市計畫法系、房產稅改)。
給新一波社會住宅的備忘錄
1. 在國有土地部分，應針對《住宅法》進行修法。排除暨有國有土地無償撥用但須將租金解繳解此一不符現實規定；另就需有償撥用之特種基金用地，研擬得採如長期廉租等替代方式。
2. 應基於「取之於房產、用之於社宅」精神，建構中央與地方穩健財源機制。中央部分，落實前不久房地合一稅改之立法承諾，將一定比例稅收投入對地方政府社會住宅之補貼。地方部分，則須接續推展不動產持有稅制修法改革，調動地方積極性並強化其自有財源，同樣讓該稅收部分投入社會住宅興辦，形成可持續之模式。
3. 專案檢討都市計畫法令體系，讓社會住宅與都市計畫有正向有機連結。諸如將社會住宅是為公共設施，制度性建立對於需求推估、土地取得的規劃性邏輯；以及全面性引入國外行之多年的包容性區劃(Inclusionary Zoning)制度，讓都市開發利得可回饋為社會住宅資源。
4. 推動租屋市場改革，運用市場空屋與社會住宅興辦形成綜效。短期如推動租屋實價登錄、管理違法租屋及房東避稅等現象，提升租金補貼效益；中長期，則是朝向訂定租賃專法。
