1996 年的英國衛報指出這等於將價值 57 億英鎊的地產大方送給了新地主。在國王十字有兩個地主: 主要地主為上篇提到的國有企業 LCR，另一較小的地主則是德國貨運公司DHL（註1）。「地是誰的？」這個問題決定了都更的方向和過程。國王十字不像去年我們討論過的倫敦可茵街的案例：當年的「左翼」勞工政府倫敦市議會將土地產權半賣半貸給當地居民團體，讓他們自己決定如何開發和都更自己的家園－國王十字並沒有這麼幸運。
本地居民團體一直避免讓這裡變成另一個辦公大樓雲集，孩子不能自由奔跑玩樂的都市叢林。但是，由柴契爾開展出來的新自由主義讓 1997 年就任的「新」勞工政府、2000 年上任的第一屆倫敦市長李文斯頓、現任市長強森、乃至現今卡麥隆的保守黨聯合政府的發展政策，侷限在「拼經濟」（growth-oriented） 的基礎上。國王十字身為連接歐陸和英國的門戶，絕對是企業進駐的絕佳地點，從經濟角度來看，興建辦公大樓才能帶來最大利潤。
我們或許可以這樣說：居民期許都更之後是舒適家園；而政府對都更的期許則是優質商業辦公中心。
負責開發整片國王十字都更區域的開發商為 Argent。Argent 在 2004 年五月向倫敦肯頓自治市政府（註2）提交了都更規劃案。2005 年提交修改版本後，在 2006 年三月取得規劃許可。2007 年海峽隧道連接鐵路正式完工，聖潘卡斯車站重新營運。2008 年，拆除整建工作正式開始。
總體來說，國王十字將創造：
50 棟新建築
2,000 個新住宅單位
20 條新馬路
10 個大眾廣場
67 英畝 （27公頃）
辦公面積：315,870m2
商業面積：46,452m2
房屋問題
開發商取得規劃許可後半年，國王十字居民團體 KXRLG 隨即發起「再思行動」（Think Again Campaign），抨擊開發商無視於肯頓地方發展計劃、當地歷史建築以及自然生態的維護。根據 2008 的數據指出，肯頓區等待國宅的人數為一萬六千人，然而每年僅有一千六百戶新租屋釋出。約有兩千個家庭住在臨時安頓的住宅中，五千戶家庭面臨過度擁擠的問題。
肯頓的單一發展規劃（ Unitary Development Plan）指出肯頓區 50％的新住宅應為合宜住宅，其中 70% 應為廉租房（註3）。然而，在 Argent 的報告中指出，本區總共預計釋出的 2000 個新住宅單位中，只有 14％（註4）為價錢較為低廉、或是以共有產權機制（註5）售出的合宜住宅。其餘的房屋、公寓都將是一般市售房產。位於倫敦市中心，又是主要交通轉運站，此區房價將相當可觀。
仕紳化
世界各地的開發商似乎都遵循一種都更公式：先凸顯都更地點的黑暗面、環境骯髒、治安差、公共設施破舊、建築頹圮……等；再強調低落的物質環境連帶影響當地的居住品質，降低文化素養，甚至造成令人憂心的社會問題。若好好開始整頓風氣，將企業、商店、勞工、主流社會的思維和價值觀導入，必能逐漸優化，提升整體社區的生活品質。
然而，在利潤優先的新自由主義社會中，上述這種機制並不是理想的都市更新（regeneration），而是治標不治本，把問題推到別處的仕紳化（gentrification）手段。
和其他社區比起來，國王十字的居民人數並不多。但士紳化仍會帶來一定衝擊。就算房屋遭拆除的居民都更後能得到全新的住宅，但日後嶄新的重建，企業進駐加上中產階級和其他優渥人士的遷入將迎來收費較高，價格不再低廉的商家。對於原本收入較低的居民來說，問題不再是「買不起」房子的問題，而是「住不起」社區的問題。這些低收入的居民將傾向搬往更遠或更貧窮的地方。
英國中央政府在 2007 年推出白皮書「規劃永續未來」（Planning for A Sustainable Future），強調永續社區（Sustainable Community）和地方型塑（Place Shaping）的概念。永續社區是安全的、環保的、包容的，其規劃與建築運作完善，能為所有人提供平等機會及好的服務。然而，以永續社區為題所規劃的國王十字最後若無法照顧低收入居民，弱勢團體或邊緣族群，便枉負眾盼。
然而，以上想法卻（還）沒有在國王十字都更中落實。如果原有居民和當地商家必須因為仕紳化而離開，也能算是永續社區？
社區歷史脈絡遺失
國王十字車站的更新區內有豐富的歷史建築，多與鐵路與工業發展史有關。除了廠房、還有鐵路工人和其他底層勞工的住宅。約 20 棟建築， 包括鐵路旅館，工人宿舍，火車頂棚……等被保留下來（註7）。然而對某些人來說珍貴的工業足跡在其他人眼中可能是他最想擺脫的惡劣回憶之一。
建築保存和保護應該留下什麼，拆除什麼？怎樣的保留，如何使用，誰來決定從來沒有放諸四海皆準的完美程序。拿本區遭拆除的 Culross Buildling 來說，這棟建於 1891 年的住宅大樓，是鐵路公司 GNR 為其員工所興建的員工公寓。雖然同為二十世紀第一代的工人住宅，但從建築特色上來看，Culross Buildling 並沒有隔壁Stanley Building 值得保留，英國古蹟署也不願列為保護文物，最後慘遭拆除。
從 2005 年的這段訪談中，可以聽見曾住在本地 12 年居民史提夫和潔西卡的心聲。雖然國王十字一直以來和犯罪和危險脫離不了關係，他們仍然非常想念當時的生活，街坊鄰里的互動，小孩在厚石板路上踢球的情景，來周遭取景的電影大隊……。其實退一步想，再上流、高檔的社區也不乏偷盜、召妓和販毒的事件，有時更甚。但鄰居陸續搬走，社區被迫解散這樣傷心的事情通常不會在這些優渥階層的社區中。
現在，國王十字和聖潘卡斯車站接通後，可謂英國最大的交通轉運站，地鐵、火車、歐洲之星在此交會，（更是哈利波特上學的車站），每年乘客數量高達五千七百萬人次。
說到這裡，我們看到國王十字更新之路中的種種難關：政府以利潤為主的開發心態、合宜 / 平價房屋的短缺、士紳化、以及當地歷史建築和人文脈絡的消失。在跨國機制、國家政策和土地開發的強大壓力下，面對都更的小人物是誰？我們又能從他們身上學到什麼？
上文中提到的 KXRLG （King’s Cross Railway Lands Group）由國王十字當地居民和商家團體組成。1987 年，它們成功壓制福斯特設計的總體規劃。2007 年，也就是Argent 拿到現在正在進行中的規劃案許可後一年，KXRLG 向英國最高法院提出司法覆核審查，要求肯頓政府撤消規劃許可，重新檢視本地合宜住宅的短缺問題，和歷史建築的保護，但最後被最高法院駁回。
25 年來，KXRLG 雖然無法停止海峽隧道連接鐵路計畫或 Argent 的總體規劃，但倘若沒有它的把關和嘗試，國王十字將成為一個更陌生的地方。KXRLG 替國王十字這塊地方爭取出不一樣的未來。KXRLG 向心力強，行動力高，成員中有律師、在大學執教都市規劃的教授、建築師……等。KXRLG 的網頁陽春，但是各項事宜－舉凡政府公聽會時間地點，開發商的最新動態，產業新聞、建築師發表的最新設計草稿……等等都清楚刊登，讓居民明白自己所處的狀況，擁有的權利、選擇以及可以做出的行動。這些都是日後世界各地其他居民團體面對都更案可借鏡的做法。
其他市民發聲團體包括 KXCAAC 國王十字文物保存咨詢協會和 Cally Rail Group 凱里火車團體。團體雖小，但仍值得市民投入心力共同努力。
去年筆者拜訪開發商 Argent 咨詢中心時，提到都更（urban regeneration）一詞，穿著時尚的美麗接待經理皺起眉頭，苦笑但非常客氣地說 「我覺得我們不要用regeneration這個字」，「比較正確的說法是redevelopment （再開發）」。這句話或許是結束本文最諷刺的方式，因為「國王十字的更新之路」在主導者開發商的眼中終究不是「更新」，只是「開發」；對他們來說，重要的不是地方如何轉變，或是人民的生活如何提升，依然是－開發後的價值。
參考書目：Edwards, M. (2009). King’s Cross: renaissance for whom?. In: Punter, J. Urban Design, Urban Renaissance and British Cities. London: Routledge. Chapter 11. Holgersen, S. 2007. Class Conflicts and Planning A Case Study of Contemporary Development at King's Cross in London. Master. University of Bergen.
（註1）原本除了 LCR， 國家貨運公司 （National Freight Company）在國王十字也擁有土地，但在 2005 年 DHL 收購了國家貨運公司。（註2）大倫敦以下有 32 個行政地區（boroughs），由32 個自治市政府（local authority）管轄。國王十字的都更範圍主要坐落于肯頓區（The London Borough of Camden），只有東北角的一小三角形地塊為伊斯靈頓區（The London Borough of Islington)。（註3）Source（註4）英國的住宅與社區管理局（HCA）對本區合宜住宅的補助金為四千兩百萬英鎊，透過房屋協會（Housing Association）為本區提供 284 個合宜住宅單位, 廉租房和共享產權住宅比例未知。資料來源：開發商 Argent 網站（Accessed：2013/06/10）（註5）年收入落在一定範圍內的家庭可以申請購買共有產權型住宅， 可購買 20%－70％的產權，其餘下部分則繼續向住宅協會承租。購屋者日後可以全數買下剩餘產權。（註6）出處（註7）詳細清單
文字楊思勤
